杭州楼市成交渐淡观望渐浓库存不少 后期多宗土地入市

来源:互联网新闻 时间:2020-04-29 15:34

“十一”假期楼市,“风声”有些紧。9月30日晚间至10月6日,短短七天时间,北京、天津、苏州、成都、郑州等19个城市密集发布新的楼市调控政策,多地重启限购、限贷,为稳房价使出了“洪荒之力”。与此同时,住建部还明确要求各地进一步整顿规范房地产市场秩序,促进房地产市场稳定健康发展。

率先进入“调控模式”的杭州楼市,在这个“十一”黄金周表现如何?记者在假期的最后一天,实地探访了一些售楼处与二手房中介机构,发现投资客少了,观望者多了,杭州楼市正在退烧。

市场逐渐平静

投资客打起退堂鼓

“这几天的市场,比调控前平静了很多。” 10月7日,“十一”假期最后一天,在位于杭州艮山门板块的保利·中央公馆售楼中心,记者看到现场不如调控前忙碌了。销售经理常经理告诉记者,黄金周期间,楼盘的销售速度确实在变慢,特别是曾经购房如买菜的外地投资客们,纷纷打起了退堂鼓,“新政效果明显,特别二套首付五成,让投资客的资金成本骤增,已经有少量认筹客户提出退筹了。”

根据常经理的观察,这个黄金周,客户变得更谨慎和理性,不再盲目跟风,很多人在持币观望。“悲观者认为杭州房价要跌,但我认为,杭州出台的调控政策,短期目的是为打压楼市投机,长期仍是为了杭州楼市保持健康良性发展,所以我依然长期看好杭州楼市。”在他看来,“金九银十”成交放量很正常,杭州楼市的真正走向要等传统旺季过后才能显现,“11月将是杭州楼市的风向标”。

据透明售房网统计,9月杭州全市新建商品房共成交2.73万套,创下仅次于今年3月的历史次新高。当然,这其中有不少成交量是为了赶新政关闸前的“末班车”。从黄金周新房销售量来看,杭州楼市正逐步趋向平静。10月1日到7日18时,杭州共成交新房2365套,虽然超过了去年“十一”长假同期的成交量,但相比上个月,这7天的签约量,仅比9月30日单日多出不到三百套,呈现“断崖式”下跌。

库存依然不少

后期多宗土地入市

7日,滨江区中心位置,一个刚需楼盘附近的路口、停车场,聚集着十几个举着楼盘指引牌的“小蜜蜂”。为了吸引人气,该楼盘不仅在门口空地上搭起了小朋友最喜爱的“淘气堡”,还找来了海狮现场表演。要知道,在商品住宅库存去化周期只有3个月左右的滨江区,曾经新盘认筹最不愁的是人气。

售楼处的人气还算不错,几乎每张谈合同的桌子都被购房者占领。通过交谈,记者发现他们被两种情绪左右着,一种是观望,“据说现在楼市已经在高点了,现在入手会不会套牢”;另一种则是焦虑,“滨江区基本没新房可卖了,现在不买将来更买不起”。销售人员告诉记者:“本次开盘的高层、小高层,共300套房子,已认筹的客户有800多组了,投资和自住的比例各为一半。如果不是调控政策,投资客的比例可能会更高。”

虽然杭州楼市整体开始降温,但一些库存告急的板块,新房依然被焦虑的购房者追捧。

截至9月末,杭州全市新建商品住宅可售套数约7.3万套,较8月末减少了12682套,下降幅度近15%。至此,杭州全市新建商品住宅去化周期降至5.8个月,已低于6个月的合理去化周期下限。

滨江、下沙、上城新建商品住宅库存去化周期均只有3个月左右;江干、拱墅、之江在4个月左右;余杭、萧山、西湖在5个月左右;下城、大江东在7个月左右;富阳接近8个月。可以说,杭州市区新建商品住宅供应已处于全面偏紧状态。

然而我们要看到,目前统计的库存量仅为狭义库存,仅指领出预售证的待售面积,如果加上施工面积,杭州的广义库存依然不少,根据研究机构克而瑞华东区域提供的数据,到9月底,杭州的广义存量为2400万平方米,去化周期有18个月。另一方面,在土地供应上,根据9月26日杭州国土资源局发布的“土地新政”,同时又公布了主城区年内具备土地出让条件的35宗地块,杭州后续将会逐步加大土地供应,预计年末有望迎来新一波推地高峰,能有效缓解供应量偏紧的现状。

与住宅形成强烈对比的是,非住宅市场去库存形势依旧严峻,截至9月末,全市非住宅可售面积866万平方米,与8月末基本持平,去化周期达29.1个月。

调控转变预期

稳市场为主要任务

上海的刘女士,最近比较烦。她在杭州已有一套住房,但因为最近杭州楼市火爆,她又下单了一套复兴路上的二手房自用兼投资,47平方米105万元,刘女士支付给了房东十几万元作为定金。

万万没想到,9月18日杭州出台楼市调控政策,非本地户籍不能购买二套住房,于是刘女士的这套房被“限购”了。她跑去与房东商量能不能退房,房东爽快地答应了刘女士的要求,还同意退回定金,只需她支付几万元违约金,刘女士同意了这个方案。她后来一打听,原来此时有人向房东出价115万元求购,房东正后悔房子卖低了,刘女士不买,房东正偷着乐呢。

没想到,还没过几天,更意想不到的事发生了。9月26日,杭州楼市调控政策再度加码,那个出价115万元的下家一看形势变化不买了,房东也发现此时二手房的市场预期发生了变化,随即通知刘女士要么想办法105万元买了他的房子,否则十几万的定金全部不退……

自9月30日晚间至10月6日,短短七天时间,北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳等多个城市先后发布新楼市调控政策;6日又有珠海、东莞和福州三座城市重启限购限贷,再加上严格楼市管理的惠州,使得本轮全国加入调控行列的城市达到19个。

楼市调控政策,调控的不仅是市场,更是为了释放信号,为了调整市场的预期。当各地密集出台限购政策后,大家最关心的就是,杭州楼市已经密集出台了三次调控政策,接下来还会再出台更为严厉的措施吗?

杭州市住房保障和房产管理局局长周先木表示,下一步的调控计划,将以“防风险、稳市场”为主要任务,一是继续加强市场监管,规范市场秩序;二是加强住房保障工作;三是依托房地产市场监测分析系统,继续密切监测市场变化情况,并依据市场发展态势,做好相应的政策储备。

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